店舗の物件を探していると、不動産会社やビルの管理会社から、
「ここはB工事になります」
「空調はA工事です」
「内装はC工事でお願いします」
と説明されることがあります。
初めて店舗を出す方にとっては、「A・B・Cで何が違うの？」と思うのではないでしょうか。
実はこのA工事・B工事・C工事の区分は、店舗の内装工事費や工期を左右する重要なポイントです。同じ広さ、同じような内装の店舗でも、入居する建物によって工事費が変わる理由のひとつが、この工事区分にあります。
今回は、テナント出店を検討している方に向けて、A工事・B工事・C工事の基本と、物件契約前に確認しておきたいポイントを店舗設計の視点から解説します。
A工事・B工事・C工事とは？
テナントビルでは、建物本体と店舗の内装を完全に自由に工事できるわけではありません。
建物全体に影響する設備や防災設備などは、ビル側が工事方法や施工会社を指定していることがあります。その工事の責任や費用負担、施工者を整理するために使われるのが、一般にA工事・B工事・C工事と呼ばれる区分です。ただし、具体的な区分は建物ごとに異なります。
そのため、「B工事なら必ずこの設備」という考え方ではなく、入居を検討している建物の工事区分表を確認することが重要です。
A工事とは
一般的には、建物のオーナー側が費用を負担し、オーナー側が指定した施工会社で行う工事をA工事と呼びます。建物本体や共用部分など、ビル全体の維持管理に関係する工事が対象になることがあります。テナント側が自由に仕様や施工会社を決められる部分ではありません。
B工事とは
店舗づくりで特に注意したいのがB工事です。
一般的には、
費用負担：テナント側
施工会社：ビル側指定
となる工事です。
たとえば建物によっては、空調設備、給排水設備、電気設備、防災設備、排煙設備などの一部がB工事に指定されることがあります。店舗側がお金を負担するにもかかわらず、自由に施工会社を選べないため、通常の内装工事とは見積りの仕組みが異なります。
ここが、店舗の予算計画で見落とされやすいポイントです。
C工事とは
一般的には、テナント側が費用を負担し、テナント側が選んだ施工会社で行う工事です。
店舗の床・壁・天井、造作家具、カウンター、照明など、通常イメージする「店舗内装」の多くがC工事になることがあります。ただし、C工事であっても完全に自由というわけではありません。ビルの内装工事ルールに従い、使用材料、工事時間、搬入経路、共用部養生などについて事前申請が必要になることがあります。
なぜB工事が店舗の予算に影響するのか
物件を内見した段階では、「内装工事は1,500万円くらいでできそう」と考えていたとします。
ところが設計を進めてから、「空調工事はB工事です」「防災設備の移設も指定業者になります」
と分かると、当初考えていた内装工事とは別に費用が発生する可能性があります。
問題なのは、物件を契約してから判明することです。
すでに契約していれば、「想定より高いから別の物件にしよう」という判断は簡単ではありません。だからこそ、物件を比較するときは家賃や保証金だけでなく、店舗を完成させるまでに必要な総額を見る必要があります。
工事費だけではなく「工期」にも影響する
B工事で注意したいのは金額だけではありません。C工事の施工会社とは別に、ビル指定業者との打ち合わせ、見積り、承認、施工日程の調整が必要になる場合があります。さらに管理会社への工事申請にも時間がかかることがあります。
店舗のオープン日が決まっている場合、
設計
↓
見積り
↓
ビル側承認
↓
B工事
↓
C工事
↓
検査
↓
引渡し
という全体工程を逆算する必要があります。
ウエムラデザインでも、店舗づくりではデザインだけでなく、予算・スケジュール・物件調査・法規確認・各種申請まで含めたプロジェクト管理を重視しています。
物件契約前に確認したい5つのポイント
候補物件が見つかったら、少なくとも次の内容を確認しておきたいところです。
A工事・B工事・C工事の区分表はあるか
B工事になる設備は何か
指定施工会社はどこか
工事申請から承認までどのくらい必要か
原状回復時の工事区分はどうなっているか
特に飲食店の場合は、厨房の排気・給排水・ガス・電気・空調・防災設備など、建物設備と関係する工事が多くなります。物件の広さや立地が理想的でも、設備条件や工事区分によっては、想定していた予算で出店できない可能性があります。
「坪単価」だけで物件を判断しない
店舗内装の相談では、「坪いくらくらいですか？」という質問をよく受けます。もちろん坪単価は一つの目安になります。しかし実際の店舗工事費は、面積だけでは決まりません。
既存設備の状態、業態、厨房設備、空調、給排水、電気容量、消防設備、そして今回取り上げた工事区分などによって変わります。
同じ20坪でも、A物件では予算内に収まるのに、B物件では設備工事を含めると大幅に予算を超えるということも考えられます。
そのため店舗物件は、家賃・立地・広さだけでなく、「この物件で店舗を完成させるために、総額でいくら必要なのか」という視点で比較することが大切です。
店舗づくりは物件契約前から始まっています
店舗設計は、物件を契約してから図面を描くだけではありません。
候補物件の段階で、
「希望する店舗がつくれるか」
「設備容量は足りるか」
「どんな工事が必要になるか」
「予算内で収まりそうか」
「開業日に間に合うか」
を確認することで、契約後の想定外を減らすことができます。
ウエムラデザインでは、物件調査・法規チェックから店舗設計、見積・コスト調整、施工・現場管理、開業までを一貫してサポートしています。公式サイトでも、契約前の物件インフラや建築法規の調査をサービスとして掲げています。
候補物件があり、「この物件を契約して大丈夫だろうか」「B工事を含めると予算はいくらになるのか分からない」という段階でもご相談いただけます。
物件を契約してから問題を解決するのではなく、契約前にリスクを見つけることも店舗設計の重要な仕事です。
